住居費

住居を構える時のポイント

2016/08/19

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駅から近い、商業施設や公共施設が近くにある等、条件が良ければ相場が高くなるし、逆もまた然りなのですが、賃貸住宅を借りたり、マンションや一戸建てを買う場合、将来の都市計画が考慮されることはあまりありません。

賃貸ならまだしもマンションや一戸建ては生涯住むことを前提に買う方が多いでしょうから、近い将来の都市計画は是非調べておきましょう。

賃貸住宅の場合

間取りや駅からの距離などが同じ場合、どの物件も同じような家賃設定になりますが、たまに相場に比べて月数千円~1万円前後安い物件があります。

安い物件は下記のようなそれなりの理由があると考えるべきで、そのような物件を検討したい場合は必ず現地に行って周辺環境も確認しましょう。

◇日当たりが悪い
◇周辺道路が狭く交通量が多い
◇周りを側溝や小川が流れている(悪臭や害虫)
◇ゴミ捨て場が遠いもしくは目の前
◇お墓や畑、鉄塔が目の前
◇深夜営業のお店が近くにある

それと同時に、不動産屋もしくは自分で区役所に出向いて住居近辺で道路拡張などの都市計画がないか確認しましょう。区役所の場合は都市計画の担当部署が必ずあります。

計画の内容によっては、数年で引っ越さざるをえなくなったり、交通量の増加によって騒音に悩まされるかもしれません。

上記のような理由があったとしても自分の許容範囲であれば、契約する前に家賃交渉をしてみましょう。

不動産屋さんも人間ですから、悪条件を盾に高圧的な態度で接するのは論外ですが、もし入居率が悪く不動産屋が早期に契約したいのであれば、交渉に応じてくれる可能性があります。

家賃交渉に関しては、

家計の改善は固定費の見直しから -家賃交渉-

も参考にしてください。

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マンションや一戸建てを購入する場合

投資用を除き、資産として長期保有するの場合がほとんどだと思うので、購入前に住環境はもとより将来の周辺開発計画も考慮しておく必要があります。

例えば東京都の場合、

都市計画情報等インターネット提供サービス

というサイトで都市計画情報を一般公開しています。

鉄道や駅などは数十年の単位で計画されるのでめったに出くわすことはないと思いますが、道路は拡張などでそれなりの頻度で計画が予定されています。

閑静な住宅地だと思っていても、4~5年のうちに本線からの支線が近くを通ったり、それなりの規模の道路が完成すれば商業施設の建設も進みます。

静かな環境と便利さは相反する要素だと思いますが、自分が本当に求めている環境が長年に渡って維持できるか、事前に調査しておきましょう。

上記した東京都のように都市計画情報が公開されていない場合は、不動産屋に問い合わせるか区役所の都市計画の担当部署に出向いて確認しましょう。

それと検討している不動産の昔の地目も必ず確認しましょう。

現在の地目は宅地ですが、宅地になる前の土地がどのような状態だったのかが非常に重要です。

埋立地であったり田んぼや沼地だった場合、地震による液状化現象で建物が損壊する可能性が高くなります。

親切な不動産屋であれば昔の地目を調べてくれることもありますが、不動産売買において昔の地目調査は不動産屋の義務ではないので、必ず売買契約前に調査しておきましょう。

昔の地目を自分で調べる方法

1.現在の登記事項証明書を入手もしくは登記内容を調査

調べたい土地や建物の所在地を管轄する法務局に行って申請するか、インターネットの

登記情報提供サービス

サイトにアクセスして入手します。登記情報提供サービスを利用する場合は、

ご利用者登録メニューの一時利用を選択してください。
基本的に個人・法人とも事前登録が必要なのですが、登録なしで一時利用としてサービスを使うことができますが、利用にはクレジットカードが必須なので注意してください。

登記内容は「全部事項」と「地図情報」を取得しましょう。証明書としての効力はありませんが「全部事項」と「地図情報」で1,000円ほどで、入手できたら「地番」を確認しましょう。

2.調査した地番から当初の地番を調査

調査した地番が分筆記載だった場合、分筆元の地番が当初の地番となります。

「1番1から分筆」⇒当初の地番は1番

分筆記載がない場合は当初から地番が変わっていないことになりますが、土地の区画整理などで地番そのものが振り直されている場合もあるので、地番の記載を遡って当初の地番を調べます。

3.調査した地番を元に閉鎖登記簿謄本を入手

閉鎖登記簿はオンライン化されていないため、管轄する法務局に出向いて入手する必要があります。

法務局で「登記事項証明書、登記簿謄本・抄本交付請求書」という用紙に上記2で調査した地番と必要事項を記入し、「コンピュータ化に伴う閉鎖登記簿」の欄にチェックを入れて窓口に提出すれば閉鎖登記簿謄本が入手できます。

閉鎖登記簿謄本の地目欄の右端の地目がどのような記載になっているか確認してください。

地目概要
農耕地で用水を利用して耕作する土地
農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
宅地建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地
山林耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
牧場家畜を放牧する土地
塩田海水を引き入れて塩を採取する土地
鉱泉地鉱泉(温泉含む)の湧出口及びその維持に必要な土地
池沼かんがい用水でない水の貯留地
学校用地校舎、附属施設の敷地および運動場をいう
原野耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地
墓地人の遺体又は遺骨を埋葬する土地
境内地
社寺の境内に属する土地で、本殿、拝殿、本堂、社務所、庫裏、教団事務所などの建築物がある一画の土地や参道として用いられる土地をいう
鉄道用地鉄道の駅舎、附属施設及び路線の敷地
運河用地運河法第12条第1項第1号又は第2号に掲げる土地をいう
第1号では水路用地および運河に属する道路、橋梁、堤防、護岸、物揚場、繋船場の築設に要する土地をいい、第2号では運河用通信、信号に要する土地をいう
水道用地専ら給水の目的で敷設する水道の水源地、貯水池、ろ水場又は水道線路に要する土地
用悪水路かんがい用又は悪水はいせつ用の水路
ため池耕地かんがい用の用水貯留地
防水のために築造した堤防
井溝田畝又は村落の間にある通水路
保安林森林法(昭和26年法律第249号)に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地
公衆用道路一般交通の用に供する道路(道路法(昭和27年法律第180号)による道路であるかどうかを問わない)
公園公衆の遊楽のために供する土地
雑種地上記のいずれにも該当しない土地

4.閉鎖登記簿謄本の内容によっては旧土地台帳の写しを入手

閉鎖登記簿謄本の地目欄の右端の地目が「宅地」になっていたら、閉鎖登記簿謄本を請求したときと同じ用紙に閉鎖登記簿謄本の記載で確認した当初の地番と必要事項を記入し、空欄に「旧土地台帳の写しが必要」と記載して窓口でも旧土地台帳の写しが必要な旨を伝えます。

旧土地台帳の写しで明治時代の地目まで確認することができますが、文字がかすれていたり見えにくい場合は窓口で確認しましょう。

お金と生活の知恵


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